15 conseils et astuces pour réduire le coût de votre crédit immobilier
- Conseil 1- Négociez les frais de dossier auprès du banquier
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- Il est possible de ne pas payer de frais de dossier, surtout si votre dossier est bon.
- La justification des frais de dossier est de financer le travail du conseiller. Mais la banque marge aussi sur votre crédit, donc se rémunère 2 fois.
- Faites valoir vos arguments : votre apport, vos garanties, votre faible taux d’endettement…
- Conseil 2- Ne payez pas de frais de dossier si vous ne souscrivez pas le prêt
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- Attention à ce que ce soit bien clair au début de la discussion : ne signez aucun document dans lequel vous devriez payer des frais de dossier si la discussion n’aboutit pas et que vous ne prenez pas le prêt.
- La banque ou l’intermédiaire peut essayer pour financer le temps qu’elle aura passé avec vous, c’est de bonne guerre. Mais vous devez lui faire comprendre que c’est un coût commercial et qu’un vendeur de voiture ne vous fait pas payer le RV si vous décidez de ne pas acheter une voiture...
- Conseil 3- Votre banquier actuel ne vous propose pas le meilleur taux : changez de banque !
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- Alors dites clairement à votre banquier que vous allez changer de banque, et si rien ne se passe : faites-le !
- Votre banquier devrait faire le maximum pour vous garder car un crédit vous fidélise pour de nombreuses années. Ceci dit, il se peut qu’il ne puisse pas vous offrir le meilleur taux (politique de la banque), alors n’hésitez pas à changer de banque.
- Ne le faites pas pour économiser quelques euros..
- Conseil 4- Obtenez un Prêt Epargne Logement
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Tout le monde peut ouvrir un compte épargne logement (CEL) et/ou un plan épargne logement (PEL)
L'épargne logement consiste en deux phases :
- une phase d’épargne : vous versez de l’argent pendant plusieurs années sur votre CEL ou PEL;
- Cette épargne est rémunérée à un taux d’intérêt.
- Ces intérêts ne sont pas imposés.
- L’Etat y ajoute une prime.
- une phase de prêt : une fois l’épargne constituée, vous obtenez un prêt à un taux intéressant, proportionnel à ce que vous avez épargné.
- Les taux obtenus sont avantageux.
Plan et compte epargne logement
- Conseil 5 - passez par des courtiers en crédit immobilier
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- Les courtiers sont des professionnels qui ont vocation à vous conseiller lorsque vous contractez un crédit et négocier à votre place avec les banques les taux et les conditions de ce crédit (assurances notamment).
- Vous y gagnez, c'est sûr, du temps et de la tranquillité d'esprit.
- Vous y gagnez de l'argent, lorsque les courtiers parviennent à obtenir des taux vraiment avantageux sur de gros montants. La somme déboursée pour vous acheter leurs services est alors récupérée.
- C'est une sécurité lorsque vous ne vous sentez pas à l'aise dans l'exercice de la négociation avec les banques.
- Conseil 6 - Assurance décès-invalidité pour votre crédit immobilier : à contracter chez un assureur si vous avez moins de 40 ans
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- Les taux y seront plus faibles !
- Les banques proposent généralement un taux unique pour les assurances décès-invalidité quel que soit votre âge et votre prédisposition au risque d'accident.
- A l'inverse, les assurances mesurent cette propension au risque et en tiennent compte dans leurs offres de produits d'assurance.
- Si vous êtes jeune, c'est-à-dire avez moins de 40 ans, l'assurance-décès sera moins chère chez un assureur.
- Conseil 7 - Assurance décès-invalidité pour votre crédit immobilier : à contracter dans votre banque si vous avez plus de 40 ans
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- Les taux y seront plus faibles !
- Les banques proposent généralement un taux unique pour les assurances décès-invalidité quel que soit votre âge et votre prédisposition au risque d'accident.
- A l'inverse, les assurances mesurent cette propension au risque et en tiennent compte dans leurs offres de produits d'assurance.
- Si vous n'êtes plus tout jeune, c'est-à-dire avez plus de 40 ans, l'assurance-décès sera moins chère dans votre banque.
- Conseil 8 - Demandez à la banque des prêts à tranche plutôt que des prêts à intérêts intercalaires
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- Le but de cette manoeuvre est de faire l'économie des intérêts intercalaires : ce sont des frais qu'il est possible d'éviter à condition d'insister auprès des banques.
- Les intérêts intercalaires interviennent lorsque vous contractez un crédit en deux temps. Exemple : vous prenez un crédit de 350 000 € dont 300 000 € immédiatement pour l'acquisition de la maison et 50 000 € dans 6 mois lorsque vous débuterez vos travaux dans la maison. La banque vous propose de débloquer tout de suite les 300 000 €, de les mettre à votre disposition et de ne commencer à rembourser le crédit total (les 350 000 €) que dans 6 mois.Le prix de ces bonnes grâces de la banque sont les intérêts intercalaires : pendant ces 6 mois, l'argent prêté par la banque est soumis au taux d'emprunt : 5% de 300 000 € sur 6 mois soit 7 500 €.
- Ce type de crédit différé permet de ne pas avoir à payer en même temps le loyer de l'habitation actuelle et les premières mensualités du crédit de la future habitation.
- Si vous avez les capacités financières de supporter deux loyers ou deux mensualités, demandez plutôt à votre banque un emprunt par tranche : vous commencez à rembourser dès le début, dès la mise à disposition de la somme (les 300 000 €) et 6 mois plus tard viendra s'ajouter la deuxième tranche de mensualité (les 50 000 €).
- L'effort financier est assez lourd à supporter effectivement durant les premiers mois, mais au final l'économie est considérable.
Intérêts intercalaires
- Conseil 9 - Négociez les honoraires de notaire
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- Sortez la commission éventuelle de l’agence immobilière du montant du bien pour ne pas payer de frais dessus.
- Et si vous achetez un bien immobilier qui comporte une cuisine ou une salle de bain équipées, sortez- les du montant de l’achat du bien immobilier.
- Exemple : vous achetez un bien de 200 000€ avec une cuisine équipée. Dans l’acte de vente, demandez au notaire d’inscrire l’achat d’un bien immobilier pour 190 000€, et d’un bien mobilier (la cuisine) pour 10 000€, vous ne paierez les frais de notaire que sur les 190 000€.
- Attention : Quel que soit le cas de figure, seuls les honoraires du notaire sont négociables! Les taxes de l'Etat et les débours du notaire, qui constituent l'autre part des frais de notaire, sont absolument non négociables.
Frais de notaire
- Conseil 10 - Prenez une garantie revente pour votre crédit immobilier
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- Cette garantie intervient si vous êtes amené à revendre votre habitation rapidement alors que sa valeur a diminué depuis votre achat.
- Elle est donc une assurance contre les moins values lors de la revente de votre logement.
- La garantie dure généralement sur 5 ans.
- Elle est utile si vous risquez de déménager souvent pour des raisons professionnelles (mutations)
- Son coût est relativement faible par rapport au risque encouru.
- Conseil 11- conservez ou transférez votre prêt à taux zéro lorsque vous vendez votre bien immobilier
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- Les prêts à taux zéro, contractés pour acheter un bien immobilier, ne s'annulent pas lorsque vous revendez votre bien.
- 2 possibilités :
- conservez ce prêt très avantageux et utilisez-le pour l'acquisition d'une nouvelle habitation
- transférez ce prêt à l'acheteur de votre bien : lui pourra à son tour bénéficier de ce prêt très avantageux. Cela vous fait un argument de vente supplémentaire à faire valoir lors des négociations
- Conseil 12 - négociez les IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé)
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Lorsque vous remboursez votre prêt avant l'heure, vous payez une pénalité : 3% maximum du capital restant dû (la somme qu'il vous reste à rembourser et que vous décidez de rembourser plus tôt). Payer les IRA reste moins cher que d'aller jusqu'au terme de l'emprunt, en payant chaque mensualité jusqu'au bout.
- Si vous pensez réellement rembourser votre prêt avant l'heure, négociez les IRA et insistez auprès du banquier.
- Si vous ne comptez pas rembourser le prêt avant l'heure, rien ne sert de négocier les IRA. Par contre, faîtes remarquer à votre banquier que vous ne négociez pas les IRA et concentrez vos efforts et ses efforts sur d'autres points du contrat.
Indemnités de remboursement anticipé
- Conseil 13 – évitez les garanties lorsque cela n'est pas nécessaire
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Ces garanties sont contraignantes et coûteuses ; c'est un moyen auquel les banques ont très souvent recours pour se couvrir en cas d'impayés.
Or, ces garanties ne sont pas obligatoires ; négociez donc auprès de votre banque pour les éviter.
C'est possible, en apportant à votre banque la preuve que le risque qu'elle prend est minime :
- lorsque le montant du crédit est inférieur à 50 000 €;
- lorsque votre dossier est bon : capacités de remboursement suffisantes, apport personnel supérieur à 10%, solvabilité en général.
Garanties
- Conseil 14 – en couple, faîtes des montages différenciés et notifiés devant notaire
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Pas de 50-50 : il est plus intéressant de faire des montages différenciés où les apports de départ et les mensualités sont liés aux capacités financières de chaque membre du couple. C'est un gage de rationalité et une sécurité pour les banques.
Notifiez les mensualités de chacun devant le notaire. Et les apports de chacun. On ne sait pas ce que l'avenir réserve ; en cas de séparation, à plus forte raison en cas de séparation conflictuelle, l'acte notarié garantit à chacun de retrouver son argent et ne peut léser personne.
- Conseil 15- comparez ce qui est comparable : regardez attentivement les taux effectifs globaux = les TEG
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- Comparez deux crédits ne se limite pas à comparer les taux d'intérêts. La somme des frais annexes font également de grosses différences : assurances, frais de dossier, garanties, frais fiscaux etc.
- Les Taux Effectifs Globaux sont calculés sur une même base et englobent la totalité des frais , évitant ainsi les coûts cachés et les mauvaises surprises.
- Il est mentionné obligatoirement dans toutes les offres écrites qui vous seront faites.
- Ceci dit, il est parfois difficile à calculer, notamment pour les prêts à taux variable.
TEG
