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TEG et TAEG (taux annuel effectif global) du crédit immobilier

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Par souci de précision, on ne parle plus de TEG (taux effectif global) mais de TAEG (taux annuel effectif global).

Le TAEG (taux annuel effectif global) d'un crédit immobilier est un type de taux particulier qui permet de mesurer le coût total d'un prêt, de comparer les offres et même de négocier un crédit immobilier. Sa publication a été rendue obligatoire par la loi Scrivener.

Le TEG : le coût réel de votre crédit immobilier

Le TEG est le taux de l'emprunt recalculé après avoir ajouté tous les frais annexes :

TEG crédit immobilier

Le TEG doit être calculé sur une base annuelle, quelle que soit la durée du crédit, afin de permettre les comparaisons entre des prêts à échéances différentes. C'est pourquoi on parle de TAEG.

Lorsqu'il s'agit d'un crédit immobilier à taux variable, le taux pris en compte pour le calcul du taux effectif global est le plus souvent celui fixé pour la 1ère période.

Généralement, l'assurance chômage ou perte d'emploi n'est pas comptabilisée dans le calcul du TEG. Seule l'assurance décès invalidité est prise en compte.

Le TEG représente donc le coût global de votre emprunt.

À noter : le TAEG ne doit pas dépasser le taux d'usure légal fixé par la Banque de France.

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Le TAEG pour une meilleure comparaison des offres de crédit immo

Le TAEG permet de comparer les différentes offres de taux des organismes prêteurs sur une seule et même base, en évitant les coûts cachés. En effet, les banques n'ont pas la possibilité d'adapter son mode de calcul et sa valeur.

Il s'agit d'un indicateur de comparaison incontestable qui doit obligatoirement être mentionné dans tous les documents écrits.

Les défauts du TAEG

Même s'il s'agit d'un élément très utile pour connaître le coût total d'un crédit immobilier et pour comparer les offres, le TAEG présente certains défauts.

Difficile de calculer le TAEG d'un crédit à taux variable

Autant pour un taux fixe il est facile de calculer le TEG, autant pour un taux variable l'opération se complique.

Pour un crédit à taux variable, le TEG :

  • est en général calculé sur le taux de départ, donc faible ;
  • change à chaque période de révision.

Il est donc difficile d'interpréter le TAEG pour un crédit à taux variable.

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Les souplesses de remboursement ne sont pas prises en compte

Le TAEG ne permet pas de prendre en compte les souplesses de remboursement offertes par un crédit immobilier telles que :

  • augmentation ou diminution des mensualités ;
  • report des mensualités ;
  • pénalités de remboursement anticipé,
  • etc.

Il peut donc être intéressant de compléter le TAEG par une comparaison des coûts des crédits immobiliers proposés par échéance et en cas de remboursement anticipé.

TAEA : évaluer le coût de l'assurance crédit

Depuis début 2015, dès lors qu'une banque propose un crédit immobilier ou un crédit à la consommation assorti d'une proposition d'assurance, elle doit mentionner le TAEA (taux annuel effectif d'assurance).

Les banques doivent également indiquer le détail des garanties dont le TAEA intègre le coût. Il peut s'agir des garanties décès, invalidité, incapacité, perte d'emploi.

Le TAEA correspond au TEG assurances comprises moins le TEG hors assurances :

TAEA = TEG avec assurances – TEG hors assurances

Le TAEA permet donc à l'emprunteur de connaître la part que représente l'assurance dans le coût total du crédit.


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