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Crédit immobilier, le guide pratique

Crédit immobilier, le guide pratique

La profusion d'offres de crédit et le brouhaha autour de l'immobilier donnent l'impression d'une jungle dans laquelle il est difficile de se retrouver. Avoir une vision claire du crédit immobilier permet de trouver la solution la mieux adaptée à sa situation.

Ce site va vous aider, en toute indépendance et avec des mots simples, à mieux comprendre pour bien choisir...


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La page ci-dessous vous donne un aperçu des chapitres et messages principaux abordés dans notre guide du prêt immobilier, pour mieux comprendre et bien choisir son crédit immobilier.

Calculatrice prêt immobilier

Bien négocier votre prêt immobilier

L'obtention d'un prêt immobilier se négocie. En baissant de 5,5 % à 5,2 % le taux sur votre prêt de 200 000 €, vous économisez 6 000 € (pour un prêt sur 15 ans). De même, l'impact des frais de votre prêt peut être important : il doit aussi être négocié.

Les types de taux pour votre prêt immobilier

Le taux du prêt, c'est le pourcentage du montant emprunté que vous allez payer en plus. En d'autres termes, c'est le coût de l'emprunt (hors autres frais) ou taux nominal. Il en existe plusieurs types :

Le taux fixe est négocié au départ et ne change pas pendant toute la durée de l'emprunt. Attention, taux fixe ne signifie pas mensualités fixes. Vous pouvez en effet décider de rembourser moins au début, et plus en fin de prêt (mensualités plus élevées). Sans mauvaise surprise, vous savez ce que vous allez devoir payer pendant la durée de l'emprunt.
Inconvénient : si les taux baissent, vous n'en profitez pas. Votre taux reste plus haut que ce qu'il pourrait être s'il suivait le marché.

Le taux variable varie chaque année, en fonction d'un indice (la plupart du temps Euribor 3, 6 ou 12 mois). Pour une durée courte (moins de 6 ans) sur laquelle vous avez une certaine visibilité sur la variation des taux, le taux variable peut s'avérer avantageux car il est en général moins élevé que le taux fixe. Attention, si les taux augmentent en revanche, vous devez être capable de payer des mensualités plus élevées ! Contre ce risque, il existe le taux variable capé, qui ne peut dépasser un plafond fixé au départ dans le contrat.

Le TEG (Taux effectif global) représente le coût global de votre emprunt (frais de dossier, frais d'assurance, frais de garantie, etc.). Il permet de comparer les différentes offres de taux des organismes prêteurs sur une seule et même base, en évitant les coûts cachés. Bémol : autant pour un taux fixe il est facile de calculer le TEG, autant pour un taux variable l'opération se complique.

Pour obtenir un taux intéressant pour votre crédit immobilier, vous pouvez jouer sur la valeur de votre apport personnel. Cette somme d'argent que vous allez investir dans votre achat complète l'emprunt. Les banques demandent en général un apport minimum de 10 % du montant de l'achat. Mais plus votre apport dépassera ces 10 %, plus la banque aura confiance en votre capacité d'épargne et pourra vous proposer un taux intéressant.

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Durée et mensualités

Les mensualités de votre crédit immobilier sont à fixer selon vos capacités de remboursement. Plus l'emprunt est de courte durée et plus vous aurez à rembourser chaque mois, et vice-versa pour un emprunt plus long. Les professionnels estiment que vos mensualités ne doivent pas excéder 30 % de vos revenus mensuels. Selon les périodes de la vie, vous pouvez prévoir de faire évoluer les mensualités.

Assurance chômage et décès invalidité

L'assurance chômage est facultative. Elle vous permet de vous maintenir « à flots » pendant une période de chômage, grâce au report des mensualités en fin de prêt et la prise en charge par le prêteur de tout ou partie des mensualités de remboursement (pour un maximum de 4 ans). Coûteuse, pour 300 000 euros empruntés, vous paierez entre 70 et 90 euros par mois pour votre assurance chômage.

L'assurance décès invalidité (ADI) vous est systématiquement proposée lors de l'obtention d'un prêt. Elle comprend les garanties décès, invalidité et incapacité temporaire de travail. Une condition : le questionnaire santé. En fonction de votre état de santé, les cotisations seront plus ou moins élevées.

A savoir : via la défiscalisation immobilière, l'Etat encourage l'achat de certains types de biens immobiliers, en accordant des réductions d'impôt.

Types de prêts immobiliers

Il existe différents types de prêts mais aussi d'aides au prêt immobilier adaptés à votre situation et vos besoins : PTZ Plus, Paris Prêt Logement, Prêt action logement, Prêt immobilier fonctionnaire, Prêt logement, Prêt épargne logement. Dans certains cas particuliers, vous pourrez également appel à un prêt relais ou à un prêt construction maison.

En cas de défaut de paiement de votre part des mensualités inhérentes au prêt immobilier souscrit, vous pouvez apporter certains recours pour que la banque puisse récupérer l'argent que vous ne pouvez plus lui rembourser. Cette garantie d'emprunt  peut se faire sous la forme de garantie, hypothèque, caution.

Calculer son prêt immobilier

Avant de vous lancer dans l'achat, dans la construction ou dans la rénovation d'un logement, vous devez vérifier que vous pourrez assurer la charge d'un prêt immobilier. Pour cela, notre calculatrice prêt immobilier est à votre disposition, permettant notamment de calculer la mensualité d'un prêt immobilier. Sachez également que dans certains cas, vous pourrez bénéficier du lissage de votre prêt immobilier. N'hésitez pas non plus à vérifier que vous remplissez la condition d'emprunt immobilier en calculant votre capacité d'emprunt.

Remboursement d'un prêt immobilier

Les conditions de remboursement d'un prêt immobilier sont définies à l'avance entre l'emprunteur et la banque. Cependant, dans certains cas, l'emprunteur peut être amené à effectuer un remboursement anticipé du prêt immobilier, et sera alors dans la majeure partie des cas redevable d'indemnités.

Renégociation et rachat des prêts

Votre prêt immobilier a été mis en place il y a quelques années à une époque où les taux étaient supérieurs. Vous pouvez demander une baisse de taux auprès de votre propre banque, on parle alors de renégociation de prêt. Vous pouvez également demander un nouveau prêt avec une baisse de taux auprès d'une autre banque qui remplacera votre ancien prêt par un prêt moins cher. C'est le rachat de prêt.

Le principe : remplacer un ou plusieurs prêts déjà existants par un seul et unique à un taux moins élevé, amortissable sur une durée unique et en adéquation avec vos revenus.

Nous pouvons si vous le souhaitez, vous mettre en relation avec un ou plusieurs spécialistes du prêt immobilier. Ils pourront vous proposer un devis gratuit et sans engagement.

Frais annexes et réglementation

Lorsque vous aurez ouvert votre prêt immobilier et souscrit des assurances et garanties, vous devrez payer différents frais annexes : les frais de dossier, les frais de notaire et les intérêts intercalaires. Pour vous protéger, une réglementation existe. La loi Scrivener protège l'emprunteur au moment où il s'engage dans une démarche de remboursement sur de longues années. La loi Neiertz le protège et régit la notion de surendettement en cas d'accidents de la vie.

Où souscrire un prêt immobilier ?

Pour souscrire un prêt immobilier, plusieurs choix s'offrent à vous : vous pouvez vous tourner vers une banque ou encore vers un organisme financier spécialisé. Dans tous les cas, sachez que pour obtenir une bonne offre de prêt sans perdre de temps dans vos recherches, vous pouvez faire appel à un courtier en prêt immobilier.


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